Interview mit Martin Birkert, Leiter Logistik bei der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo

Martin Birkert: Das Rhein-Main-Gebiet liegt im ersten Halbjahr 2010 mit rund zwölf Prozent unter dem Vorjahresniveau. Der leichte Konjunkturaufschwung stimmt Mieter aber derzeit sehr positiv und wir gehen von nennenswerten Abschlüssen sowohl in Bestand als auch für Projekte in den kommenden Monaten aus.

Es zeichnet sich eine spannende zweite Jahreshälfte ab. Deswegen halten wir an unserer Prognose fest: Wir gehen davon aus, dass bis Dezember insgesamt in 2010 erneut rund 300.000 qm vermietet worden sind. Für 2011 rechnen wir mit einem leichten Anstieg des Flächenumsatzes.

Einerseits steigt bei Logistikern das Interesse an Flächen ab 10.000 qm aufwärts. Andererseits wollen viele Eigennutzer aufgrund voller Auftragsbücher ihre Immobilienstandorte neu ausrichten. Da gibt es viel zu tun - sowohl für Entwickler als auch für Berater.

Spitzenmieten werden unter anderem an Standorten in Top-Lagen, sprich Autobahnnähe und sehr guter Erreichbarkeit wie Frankfurt, München und Stuttgart erzielt. Hier liegen die Spitzenmieten für moderne Logistikflächen bei 5,90 bis 6,50 €/m². Bestandsflächen, die weder eine optimale Höhe und Andienungssituation aufweisen und sich nicht in verkehrsgünstiger Lage befinden, sind demnach vom Mietpreisniveau günstiger.

Auch im Logistik Segment gibt es Incentives, die Eigentümer ihren potenziellen Mietern bei entsprechenden Mietbedingungen wie z.B. einer bestimmten Laufzeit anbieten. Allerdings ist die Leerstandsquote bei modernen, größeren Logistikflächen nicht vergleichbar mit der Quote eines Frankfurt Büromarktes, somit halten sich Eingeständnisse des Eigentümers im Rahmen.

Wir erheben unsere Marktdaten für die relevanten verfügbaren Lager- und Logistikflächen zwischen der Stadt Butzbach im Norden, Worms im Süden, Bingen im Westen und Aschaffenburg im Osten. Die Stadt Franfurt am Main bildet den zentralen Punkt. Dieses Gebiet ist eine der bedeutendsten europäischen Metropolregionen. Die Wirtschaftsstruktur und verkehrsgünstige Lage mit Luftfrachtflughafen und Autobahnschlagadern sprechen eindeutig für den Markt.

Leider gibt es derzeit nicht genügend verfügbare moderne Logistikflächen über 10.000 qm. Wir haben sehr konkrete Anfragen für über weit 100.000 qm – können sie aber nicht bedienen. Und das tut als Berater schon weh!

Hier sind zukünftig wieder die Projektentwickler und Investoren gefragt. Wie an vielen Standorten in Deutschland ist die spekulative Projektentwicklung in den letzten zwei Jahren auch im Rhein-Main-Gebiet nahezu zum Erliegen gekommen. Rühmliche Ausnahme ist das MainLog Gehespitz Gelände der ING in Neu-Isenburg. Hier entstehen unmittelbar am Frankfurter Kreuz A3/A5 neue Flächen für Logistiker. Wir sind exklusiv mit der Vermarktung beauftragt. Schon vor Baubeginn war die Hälfte der spekulativ errichteten Flächen vorvermietet. Und das obwohl man erst bauen wollte!

Wir verspüren derzeit einen stetigen Anstieg der Nachfrage nach Logistikflächen. Oftmals haben Logistiker und Spediteure keine Zeit, um eine nutzerspezifische Projektentwicklung zu realisieren. Somit sind Bestandsflächen nach wie vor gefragt.