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Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen 2011: Büros – Nachfrage ja oder nein?Andreas Schulten, Vorstand, BulwienGesa AG
BÜROTEILMÄRKTE 2010 – Die Standorte mit Core-Potenzial 
Andreas Schulten
BulwienGesa AG | | Auf Initiative der Immobilien Zeitung haben sich drei führende unabhängige Forschungsinstitute zum „Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft“ zusammengeschlossen und erstellen seit 2003 zum Jahresauftakt eine aktuelle Bestandsaufnahme der Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilienmärkte Deutschlands. Vorgestellt wird das Gutachten exklusiv auf dem Jahreskongress QUO VADIS, der vom 08. bis 10. Februar 2011 in Berlin stattfindet. Detaillierte Marktfakten und -prognosen für den Bereich Büro wird Andreas Schulten, Vorstand der BulwienGesa AG, präsentieren. Erste Einblicke gibt schon jetzt eine aktuelle Studie der Analysten, welche die Büroteilmärkte in den deutschen A-Städten in ihren Detailstrukturen auf den Prüfstand stellt.
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Die Ergebnisse der Studie von BulwienGesa AG kurz zusammengefasst:
Die detaillierte Qualitätsanalyse der deutschen Büroteilmärkte setzt erwartungsgemäß gut etablierte Standortbereiche auf die ersten Plätze. Es deckt sich mit den Strategien vieler Investoren, dass das Frankfurter Bankenviertel sowie die Innenstädte von Hamburg, Frankfurt und München deutlich vorn liegen. Auffällig sind allerdings bereits auf den ersten Rängen die unterschiedlichen Qualitäten - und Schwächen - in den herangezogenen Teilaspekten. Ein Büroteilmarkt wie das Frankfurter Bankenviertel wurde im Leerstand negativ bewertet und in seinen Investmentaktivitäten deutlich positiv. Ein genau umgekehrtes Profil trägt der Büroteilmarkt in der Hamburger Alt- und Neustadt mit ähnlich hohem Rang; nämlich gute Leerstandsnoten, aber nur mäßige Investmentaktivität. Folgende Punkte der Qualitätsanalyse dürften für das Portfoliomanagement von Immobilieninvestoren und -eigentümern essenziell sein:
- Die Qualität eines Büroteilmarktes ist nicht nur von der Gesamtmarktentwicklung abhängig, sondern in sehr starkem Maße von den Markt-Konstellationen an den Mikrostandorten. Die Differenz der Büroteilmärkte innerhalb eines Stadtgebietes ist oftmals beträchtlich (beispielsweise Hamburg Altstadt/Neustadt vs. Hamburg City Nord) und risikorelevant.
- Keiner der deutschen Büroteilmärkte erhält Top-Ergebnisse. Für Ergebnisse zwischen 4 und 5 Punkten fehlt deutschen Büroteilmärkten vor allem eine hohe Ertragsdynamik. Auch das Leerstandsthema drückt vielerorts die Note.
- Der starke Zusammenhang zwischen Immobilieninvestment und Stadtentwicklung wird durch die guten Innenstadtergebnisse eindrucksvoll unterstrichen. Ohne hier im Detail behandelt worden zu sein, wird dadurch auf das hohe Potenzial der Revitalisierung im Büroflächenbestand hingewiesen. Es ist schwer, bei einem stark quantitativen Ansatz wie in der vorliegenden Analyse, klare Trennlinien zu ziehen. Die Standorte, die mit ihrer Teilmarktqualität einen ausgewiesene Grundlage für Core-Investments bieten, gehen fließend in Teilmärkte über, die eher einer Value Added-Stragie zuzuordnen sind. Wesentlich für die Asset Allocation Strategie von Immobilieninvestoren, die deutsche Büroimmobilien im Fokus haben, ist die Tatsache, dass Büroteilmärkte mit Core-Quailität nur in jeder Betrachtungsweise einen verhältnismäßig kleinen Anteil im Gesamtmarkt haben.
Folgende Verhältniszahlen sind relevant:
- Die 12 attraktivsten Büroteilmärkte haben einen Büroflächenbestand von 15,7 Millionen qm MF-G. Das sind 3,8 % des gesamten deutschen Büroflächenbestandes von 410 Millionen qm.
- Die Büroteilmärkte mit einem Qualitätswert von 3,0 oder besser haben einen Büroflächenbestand von 30,6 Millionen qm MF-G. Das sind 7,5 % des gesamten deutschen Büroflächenbestandes von 410 Millionen qm.
- Der geschätzte Verkehrswert der Top 12 beträgt rund 53,2 Milliarden Euro. Das sind 13,8 % des von Institutionellen gehaltenen Immobilienvermögens von 385 Milliarden Euro in 2009.
- Der geschätzte Verkehrswert der ≥3,0-Qualitäten beträgt rund 90 Milliarden Euro. Das sind 23,4 % des von Institutionellen gehaltenen Immobilienvermögens von 385 Milliarden Euro in 2009.
Büroteilmärkte 2010 • die besten Ergebnisse nach Gesamtwert und Rangfolge
1 Frankfurt Bankenviertel
2 Hamburg Altstadt / Neustadt
2 Frankfurt Innenstadt
2 München Innenstadt
5 Frankfurt Westend
5 Berlin Mitte 1a
5 Hamburg HafenCity
8 München Theresienhöhe
9 Düsseldorf Medienhafen
9 Berlin Potsdamer Platz/Leipziger Platz
9 Düsseldorf City
9 Köln City
>> Presseinfo BÜROTEILMÄRKTE 2010 Die Standorte mit Core-Potenzial (PDF-Download)
Beim Jahreskongress QUO VADIS 2011 vom 08. bis 10.02.2011 in Berlin stellt Andreas Schulten am 1. Kongresstag das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen zum Teilmarkt Büro mit detaillierten Marktfakten und -prognosen vor. Hier geht es zur Agenda: Büros – das große Fragezeichen: Nachfrage – ja oder nein?
Hier finden Sie detaillierte Kongressprogramm als PDF.
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