Thomas Zinnöcker: Die Wohnungswirtschaft – eine Branche im Wandel

Die Wohnungswirtschaft – eine Branche im Wandel

Das Thema „Wohnen“ ist ohne Zweifel das bedeutendste Grundbedürfnis und einer der emotionalsten Aspekte des täglichen Lebens in unserer Gesellschaft. Die eigene Wohnung, das eigene Zuhause ist eine Selbstverständlichkeit und daher sowohl unter sozialen, politischen als auch gesellschaftlichen Gesichtspunkten im Fokus der öffentlichen Diskussion. Gleichzeitig gehören der Wohnungsmarkt, der Wohnungsbestand in Deutschland und die stattfindenden Veränderungsprozesse zu den fragmentiertesten Teilmärkten hinsichtlich Größe sowie rechtlicher und steuerlicher Rahmenbedingungen. Es fehlt an Transparenz bezüglich Größe, Kennziffern und Transaktionsbewegungen.

Wenn man einmal genauer hinsieht, so gibt es eine Menge Wirtschaftsbereiche, die weit in Fragen der menschlichen Existenz hineinreichen. Da wäre beispielsweise der Gesundheitsbereich mit Krankenhäusern, Pharmaindustrie und aufwendigen technischen Geräten, die Lebensmittelindustrie als Ganzes oder speziell im Bereich der Säuglingsnahrung, die Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser, der sichere Transport von Menschen zu Wasser, zu Lande und in der Luft und vieles andere mehr. All diese weitgehend marktförmig organisierten Bereiche tragen hohe Verantwortung für die Unversehrtheit ihrer Kunden, eine Verantwortung, die vielleicht sogar noch mehr wiegt als die unbestrittene soziale Verantwortung von Unternehmen der Wohnungswirtschaft. Diese Wirtschaftszweige schaffen es auch ohne politische Sonderregulierung, verantwortungsvolle Produkte zu produzieren, Menschen Arbeitsplätze zu bieten und dabei zum Teil hervorragende Gewinne zu erwirtschaften. Der oftmals behauptete Gegensatz von Mensch und Rendite ist jedenfalls in der Regel eine rhetorische Allzweckwaffe, mit der sich für nahezu jeden Wirtschaftszweig eine gesonderte politische Regelung fordern ließe.

Fakten zur Wohnungswirtschaft in Deutschland
Quelle: Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft; Statistisches Bundesamt Deutschland;
Universität Mannheim: Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive

Den größten Beitrag zur Bruttowertschöpfung der Immobilienbranche leisten die Vermieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Für das Jahr 2006 wird die Bruttowertschöpfung des Grundstücks- und Wohnungswesens auf insgesamt 251,28 Mrd. Euro beziffert. Auf den Kernbereich der
Immobilienwirtschaft – die Vermietung, Verpachtung, Verwaltung und Vermittlung von Immobilien – entfällt eine Bruttowertschöpfung von 150,49 Mrd. Euro. Sie verteilt sich in etwa gleichmäßig auf den Bereich der Wohnimmobilien und den der Gewerbeimmobilien. Auf die Wohnungswirtschaft entfallen damit rund 125 Mrd. der Bruttowertschöpfung in Deutschland.

In Deutschland gibt es ca. 40 Mio. Wohnungen für eine Bevölkerung von 82 Mio. Menschen. Betrachtet man den Wohnungsbestand nach der Eigentümerstruktur, so entfallen 40 % auf Eigennutzer, 37 % auf private Kleinvermieter und nur 23 % des Wohnungsbestandes befinden sich im Eigentum professioneller gewerblicher Vermieter.

Das gesamte Immobilienvermögen in Deutschland beträgt inklusive Grundstücke rund 9.000 Mrd. Euro (= 9 Bio. Euro). Hiervon entfallen 2.360 Mrd. Euro auf Grundstücke und 7.640 Mrd. Euro auf Gebäude, wovon Wohngebäude wiederum einen Anteil von 51 % des Vermögens, also 1,9 Mrd. Euro, aufweisen.

Die deutsche Immobilienwirtschaft vereinigt 22 % aller Unternehmen, 10 % aller Erwerbstätigen und 7,5 % aller Umsätze auf sich. Zur Immobilienwirtschaft zählen dabei alle Unternehmen, die an der Planung, Erstellung, Finanzierung und Bewirtschaftung von Immobilien beteiligt sind. Die Immobilienwirtschaft ist insgesamt sehr kleinteilig. Alles in allem zählten über 707.000 Unternehmen im Jahr 2006 zur Immobilienwirtschaft. Diese Unternehmen erzielten einen Umsatz von 381,3 Mrd. Euro und beschäftigten über 3,8 Mio. Menschen. Jüngere Studien belegen, dass auf die Wohnungswirtschaft und die immobiliennahen Dienstleistungen für Wohnungsunternehmen rund 50 % der Unternehmen und der Beschäftigten entfallen.

Die Immobilienbranche trägt die Deutsche Volkswirtschaft
Quelle: Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft; Statistisches Bundesamt Deutschland;
Universität Mannheim: Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive

Wohnraumversorgung, Sozialpolitik, Stadtentwicklung
Die Zerstörungen nach dem Zweiten Weltkrieg sowie das anschließende dynamische Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum haben das Thema der Wohnraumversorgung über viele Jahrzehnte in den Mittelpunkt des Handelns deutscher Politik gestellt. In unzähligen Wahlen wurde die Bereitstellung günstigen Wohnraumes als gesellschaftlicher Auftrag postuliert und der Eindruck erweckt, dass dieses Grundbedürfnis ohne den massiven Eingriff des Staates nicht zufriedenstellend bedient werden könne. Förderprogramme, steuerliche Anreize und eine Fülle gesetzlicher Regulierungen haben im Verbund mit einer aktiven, gemeinnützigen Eigentümerrolle des Staates diesen Markt massiv beeinflusst und gestaltet.

In den letzten Jahren hat sich dieses Bild – bedingt durch die demografische Entwicklung sowie durch die Haushaltslage der öffentlichen Hand – deutlich gewandelt. Förderprogramme werden eingestellt, steuerliche Anreize sukzessive reduziert. Der Bund, viele Länder und einige Kommunen haben sich von ihren Beständen getrennt. Stattdessen entstehen große private Unternehmen mit nationalen und vielfach auch internationalen Eigentümerstrukturen, die Wohnraumversorgung als renditeträchtiges Geschäft betrachten. Dies wird skeptisch beobachtet, da hier die Gefahren einer „Auslieferung“ der Mieter, der Verwahrlosung der Bestände sowie des „Aussaugens“ städtebaulicher Substanz und der Hinterlassung der abgewirtschafteten Reste für die Allgemeinheit befürchtet werden.

Diese Ängste können vor allem dadurch entstehen und politisch genutzt werden, weil zu wenig Transparenz über die Ziele und Vorgehensweisen der neuen Eigentümer besteht. Das Wissen über die Gesetzmäßigkeiten der „Sozialen Marktwirtschaft“ und die positiven Erfahrungen mit diesem effizienten Allokationsmechanismus auf vielen anderen Gebieten reichen hier bislang offenbar nicht für eine durch Fairness und respektvollen Umgang geprägte Bestandsaufnahme aus.

In einer funktionierenden marktwirtschaftlichen Gesellschaft erfolgt die Wahrnehmung sozialer Verantwortung durch den Staat in der Regel, wenn ein Mitglied der Gesellschaft nicht mehr in der Lage ist, sich selbst zu helfen. Bezogen auf die Wohnungswirtschaft heißt das, dass jemandem, der (vorübergehend oder dauerhaft) nicht mehr in der Lage ist, ein Einkommen zu erzielen, das ihm die Zahlung einer Wohnungsmiete ermöglicht, durch aus Steuergeldern finanzierte Mittel geholfen wird. Da sowohl jeder individuelle Fall unterschiedlich gelagert ist als auch die Marktbedingungen in Abhängigkeit von dem jeweiligen Lebensmittelpunkt differieren, erscheint die individuelle bzw. Subjektförderung auf kommunaler Ebene das geeignete Instrument hierfür zu sein. Berücksichtigt diese die bestehenden Marktbedingungen, so ist der betroffene Mieter bei jedem Wohnungsunternehmen willkommen. Wählt man den Weg über objektfördernde Maßnahmen, sind intransparente Quersubventionierungen, Fehlallokationen und komplexere Verwaltungsprozesse nahezu unvermeidlich.

Versteht man die soziale Verantwortung wohnungswirtschaftlicher Unternehmen darüber hinaus so, dass die jeweilige Vermietungsstrategie einen maßgeblichen positiven Einfluss auf das nachbarschaftliche Sozialklima bewirken sollte, so steht auch das in keinem Widerspruch zu den Zielen eines marktwirtschaftlich tätigen Unternehmens. Nachhaltige Mieterstrukturoptimierung, Mieterfeste, Jugendinitiativen und quartierverbessernde Maßnahmen gehören für ein Unternehmen, das mit dem sozialen Wirtschaftsgut Wohnung Geld verdienen will, zum Alltag – ohne zufriedene Mieter ist dauerhafter wirtschaftlicher Erfolg für ein Wohnungsunternehmen nicht möglich.

Neben dem Aspekt der sozialen Verantwortung wird die Verantwortung von Wohnungsunternehmen für die Stadtentwicklung als Argument für wohnungswirtschaftliches Engagement des Staates angeführt. Doch erstens ist Stadtentwicklung weit mehr als Wohnungswirtschaft, und Ziele der Stadtentwicklung lassen sich nur zu einem sehr begrenzten Teil mit wohnungswirtschaftlichen Maßnahmen realisieren. Und zweitens kann Stadtentwicklung nicht auf wohnungswirtschaftliches Know-how verzichten.

Daraus folgt aber keineswegs, dass Stadtentwicklung zwingend eines kommunalen Wohnungsunternehmens bedarf, um ihre Ziele zu erreichen. Stadtentwicklung realisiert sich vor allem über Anreize und die Gestaltung von Rahmenbedingungen. Die Praxis hat mehrfach gezeigt, dass sich Stadtentwicklung dabei mit gutem Erfolg der Marktmechanismen bedienen kann. Wenn im Einzelfall unterschiedliche Vorstellungen darüber zutage treten, was Ziele der Stadtentwicklung sein sollten, dann muss darüber diskutiert und nach Lösungen gesucht werden. Unterschiedliche Auffassungen sind jedoch ein normales Phänomen und lassen sich nicht auf einen gern unterstellten generellen Interessengegensatz zwischen Kommunen und Privatinvestoren reduzieren.

Solange Stadtentwicklung den tatsächlichen Interessen der Bürger entspricht, wird sie in der Regel auch in keinem grundsätzlichen Widerspruch zu den Interessen eines Wohnungsunternehmens stehen. Denn dessen Erfolg hängt maßgeblich davon ab, dass Bestandsmieter und potenzielle Mieter sich in einem bestimmten städtischen Umfeld wohlfühlen.

Markt, Wettbewerb und Effizienz
Ludwig Erhard war Ordoliberaler. Er wollte, dass der Staat nicht schwach, sondern stark sein sollte. Denn er sollte dem Wettbewerb klare Regeln setzen. Er sollte über deren Einhaltung wachen und den Einfluss von Kartellen und Interessengruppen beschneiden können. Sein Leitsatz „So viel Staat wie nötig, so viel privates Engagement wie möglich“ hat sich in den Wiederaufbaujahren bewährt und bescherte Unternehmen einen angemessenen Handlungsspielraum, den Kapitalgebern eine angemessene Verzinsung und vielen Menschen sichere Arbeitsplätze. Der Staat war ordnungspolitischer Schiedsrichter, aber nicht Akteur auf dem Feld. Dieser Leitsatz Erhards bezieht sich dabei sowohl auf konjunkturelle Hochzeiten wie auch auf konjunkturelle Krisen. Denn auch in Krisenzeiten führt eine gut gesteuerte soziale Marktwirtschaft zu einer Selbstregulierung des Marktgeschehens.

Auch die Wohnungswirtschaft ist dafür prädestiniert, sich innerhalb der Regeln der sozialen Marktwirtschaft zu bewegen:

In entspannten Wohnungsmärkten ist das Wohnungsangebot größer als die Wohnungsnachfrage. Mieter haben die freie Wahl, zwischen verschiedenen, ihrem Bedarf gerechten Wohnungen zu wählen. Wohnungsunternehmen müssen sich um jeden Kunden bemühen, um im Wettbewerb bestehen zu können. Dies steigert bei Wohnungsunternehmen die Effizienz und die kundenorientierte Ausgestaltung ihrer Produkt- und Preispolitik.

In angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Wohnungsnachfrage größer als das Wohnungsangebot ist, gilt es, in den betroffenen Teilmärkten Lösungen gemeinsam mit Kommunen zu erarbeiten. Hierbei erscheint es aber wichtig, das Individuum zu fördern, also der Subjektförderung das Primat vor der Objektförderung einzuräumen. So kann jeder wohnungssuchende, eventuell sozial und finanzieller schlechter gestellte Bürger eine Wohnung in Lage und angemessener Ausstattung nach seinen Vorstellungen suchen und eine Ghettoisierung durch die Lenkung in objektgeförderte Stadtteile wird vermieden.

Doch zurzeit erleben wir für die Immobilienwirtschaft eine Reihe von Eingriffen, die nicht nur die Freiheit des unternehmerischen Handelns einschränken, sondern auch die Wahlfreiheit von Unternehmen und Bürgern. Sie stellen das Leistungsprinzip und das Verursacher-Nutzer-Prinzip auf den Kopf.

Die Politik ist nun gefragt, sich wieder mehr auf die Rolle des ordoliberalen Schiedsrichters zu besinnen und die Rahmenbedingungen derart zu gestalten, dass sie im besten Sinne einer sozialen Marktwirtschaft den handelnden Akteuren Freiraum für kreatives und verantwortungsvolles unternehmerisches Handeln geben. Dann wird die Wohnungswirtschaft auch in der Lage sein, einen Beitrag zu wichtigen gesellschaftspolitischen und wohnungspolitischen Aufgaben beizutragen.

Mehr zum Thema Wohnungsmärkte erfahren Sie von Thomas Zinnöcker, Vorsitzender der Geschäftsführung, GSW Immobilien GmbH, beim