Frühjahrsgutachten 2010 – Büroimmobilien mit Volatilitätsrisiken
Büroimmobilien mit Volatilitätsrisiken in 2010 Für die Immobilienbranche nehmen die Anzeichen zu, dass auch hier die Talsohle möglicherweise schon bald durchschritten ist. Der King Sturge Immobilienkonjunktur-Index (siehe Abbildung 1) zeigt seit mehreren Monaten, dass sich die Stimmung unter den Marktteilnehmern aufhellt. Zwar kann per se ein „Double Dip“, ein erneuter, zweiter Konjunktureinbruch in den kommenden Monaten, nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden, jedoch nimmt die Wahrscheinlichkeit eines solchen Szenarios mit fortschreitender Erholung zunehmend ab.Abbildung 1: King Sturge-Immobilienkonjunktur-Index, Januar 2001 – November 2009
Gegen die „Double Dip“-Hypothese spricht, dass sich das relativ sensible Investmentklima deutlich positiver entwickelt als das Ertragsklima, das wesentlich stärker von der Realwirtschaft abhängt. Zwar ist die Mehrheit der Befragten weiterhin skeptisch eingestellt, das Immobilienklima liegt unter dem Schwellenwert von 100 (ausgeglichenes Stimmungsverhältnis), die Aufwärtstendenz verfestigt sich jedoch von Monat zu Monat. Abbildung 2a: King Sturge Immobilienklima, Januar 2008 – November 2009
Quelle: BulwienGesa AG Die unterschiedlichen Immobiliensegmente (Büro-, Einzelhandel- und Wohnimmobilien) entwickeln sich im Einklang mit dem Immobilienklima insgesamt (Abb. 1). Weiterhin wird bei den Befragten das größte Risiko bei Büroimmobilien gesehen, Wohnimmobilien werden überwiegend als sichere Asset-Klasse eingestuft. Unsicher ist im Moment die Entwicklung des privaten Konsums, denn ein allmählich wieder steigendes Preisniveau sowie die unsichere Arbeitsmarktsituation könnten den Konsum dämpfen; Handelsimmobilien gelten daher weniger riskant als Büroimmobilien, jedoch unsicherer als Wohnimmobilien. Nach Auswertung der relevanten Daten für die regionalen Büromärkte wurde die durch wirtschaftliche Wachstumsprozesse ausgelöste Beschäftigtenveränderung auf dem Bürosektor als wesentliches Kriterium der Nachfrage zur Bestimmung der Absorption von Flächen identifiziert. Hinzu kommen das aktuelle Wirtschaftswachstum sowie das relative Mietniveau im Vergleich zum vorherigen Höchststand. Erste Hochrechnungen für die Spitzenmieten in 2010 gehen von einem beschleunigten Rückgang in Hamburg und Düsseldorf aus. In den anderen Großstädten sinkt die Bürospitzenmiete nur mäßig. Tabelle 1: Bürospitzenmieten in deutschen Großstädten (in Euro/qm MF-G), 1995 – 2010
Total Return im deutschen Büroimmobilienmarkt Die BulwienGesa AG verfügt mit dem German Property Index (GPI) über einen Immobilien-Performance-Index, berechnet auf Basis von realen Marktdaten. Der German Property Index stellt den Total Return dar und ergibt sich aus Capital Growth Return und Cash Flow Return. Der GPI greift auf die Marktdaten von 127 deutschen Städten in den Segmenten Büro, Ein-zelhandel, Wohnen und Logistik zurück und kann somit regional als auch sektoral differen-ziert dargestellt werden. Als Analysetool kann er z. B. für die Berechnung von Benchmarkgrößen für deutsche Immobilienportfolios verwendet werden. Der vorliegende German Property Index beruht auf den Marktdaten bis 2008 sowie den Prognosen bis 2010 der BulwienGesa AG. Für 2009 bzw. 2010 wird im Durchschnitt für die jeweiligen Teilsegmente eine unterschiedliche Entwicklung der Wertveränderungsrendite prognostiziert: Büroimmobilien müssen einen Rückgang von -9,9 (bzw. -8,5) Prozent verkraften, während Einzelhandels- (-2,2 bzw. -3,1 Prozent) und Logistikimmobilien (-0,3 bzw. -0,4 Prozent) eine geringfügig negative und Wohnimmobilien (1,8 bzw. -0,3 Prozent) eine durchschnittlich positive Performance aufwei-sen. Rezessionsbedingt sinkende Mieterträge und nur leicht sinkende Kosten drücken zudem auf die Cash-Flow Rendite, die sich je nach Segment zwischen 5,9 und 7,2 Prozent bewegt. Abbildung 3: Entwicklung des German Property Index (GPI) nach Segmenten, 1995-2010
Quelle: RIWIS-Datenbank der BulwienGesa AG *Prognose (Berechnungsstand: Mai 2009) Abbildung 3 zeigt anschaulich, dass Büroimmobilien über die Zeit das volatilste Segment im Immobilienmarkt darstellen. Laut GPI-Prognose werden sie für den Zeitraum von 2009 bis 2010 den stärksten Abschwung erfahren. Einerseits bedeutet dies für die Marktakteure, dass die Immobilienwerte in diesem Segment noch weiter sinken werden, andererseits bietet die derzeitige Marktsituation Möglichkeiten des kurzfristigen Investments für diejenigen Investoren an, die sehr gute Core-Immobilien suchen und bereit sind, das (konjunkturelle) Restrisiko hinzunehmen. Nach dem Turnaround des Indikators wird es schwieriger sein, qualitativ ähnliche Produkte zum gleichen Preis zu erwerben. Die endgültigen Analyseergebnisse erscheinen im Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen, das beim Jahreskongress QUO VADIS vom 01. bis 03. Februar 2010 in Berlin präsentiert wird.
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