Viele Projektentwickler von Shoppingcentern in Europa stecken im Moment in einer Finanzklemme. Grund dafür ist die weitreichende Vertrauenskrise von Banken bzw. institutionellen Investoren in größere Immobilienentwicklungen. Allerdings werden dabei viele Länder bzw. Projektentwicklungen in Osteuropa über einen Kamm geschoren und so auch die Chance für nachhaltige Investitionen verpasst. Vor zwei Jahren war das Problem der Branche eine zu blauäugige Investitionspolitik, bei der mehr Vorsicht und eine detaillierte Betrachtung von Projekten an suboptimalem Standort die jetzigen Finanznöte erspart hätte. Die Aufgabe in der anhaltenden Krisenstimmung ist nun aber entsprechend, nicht in ebenso blinden Pessimismus zu verfallen, sondern wiederum auf sachliche Analysen zu setzen, um nicht mögliche Entwicklungs- und damit Gewinnchancen für die Zukunft zu vertun.

Vor diesem Hintergrund hat GfK GeoMarketing aktuell die kurz- und mittelfristigen Entwicklungstrends der Einzelhandelsumsätze verschiedener europäischer Länder zwischen 2007 und 2010 analysiert – mit teilweise überraschenden Ergebnissen.

So werden sich nach unseren Prognosen für das Jahr 2010 die Einzelhandelsumsätze (in Landeswährung) in Bulgarien und Rumänien kurzfristig sehr positiv entwickeln. Auch in der Tschechischen Republik, Griechenland und Slowenien erwarten wir Aufwärtsbewegungen gegenüber dem laufenden Jahr.

(Dabei ist allerdings zu beachten, dass in den Entwicklungszahlen auch Aufholeffekte gegenüber in jüngerer Zeit verlorenem Terrain enthalten sind! Es kommt auf den Vergleichszeitraum an.)

Ein wichtiger Marktindikator für den Einzelhandel ist natürlich auch die prognostizierte BIP-Entwicklung des jeweiligen Landes. So erwartet die EU-Kommission insbesondere für Ungarn, Rumänien, Bulgarien und die Slowakei in 2010 wieder einen deutlichen BIP-Zuwachs.

Durch die Wechselkursschwankungen von Landeswährungen zum Euro in einer Größenordnung von bis über 20 Prozent besteht besonders für internationale Investoren (und bei Mietverträgen in Euro) ein Mietausfallrisiko, das individuell und konkret abgewägt werden muss. Die Folgen des 'Credit Crunch' schlagen dann hier auch besonders stark durch. Litauen und Lettland bilden zusammen mit Irland die größten Verlierer in 2009. Für diese Länder erwarten wir auch für 2010 einen fallenden Einzelhandelsumsatz, auch weil der Konsum hier in der jüngeren Vergangenheit stark kreditfinanziert war, was in der Krise nicht fortzuführen ist.

Ein weiterer wichtiger Faktor, der die Einzelhandelsumsätze direkt beeinflusst, ist die Kaufkraft der Menschen vor Ort. Laut unserer neuen Studie „GfK Kaufkraft Europa 2009/2010“ stehen den europäischen Verbrauchern ca. 8 Billionen Euro für Konsumausgaben zur Verfügung. Staatliche Leistungen wie Arbeitslosengeld, Kindergeld oder Renten sind hier inbegriffen. Dies entspricht einer Kaufkraft von 11.699 Euro pro Einwohner im Durchschnitt unserer 41 Studienländer. Europaweit gibt es aber erhebliche Unterschiede bei der Kaufkraft: Während beispielweise das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen in Norwegen 20.535 Euro beträgt, so verfügen die Einwohner in Bulgarien im Schnitt nur über 2.850 Euro. Das West-Ost-Gefälle ist weiterhin klar erkennbar – der Aufholprozess der zentral- und osteuropäischen Länder wurde in 2009 durch die Finanzkrise teils erheblich gebremst. Andererseits verschob sich auch in den westlichen Ländern die Reihenfolge. So „überholt“ Slowenien Portugal. Mit rund 10.060 Euro je Einwohner liegt Slowenien aber noch ca. 1.600 Euro unter dem Europadurchschnitt.
Aber nicht nur Ost- und Zentraleuropäische Länder wie die baltischen Staaten wurden mit Kaufkraftsummen-Einbrüchen zwischen 10 und 28 Prozent geschwächt: Besonders hart trifft die Krise Irland, wo wir einen Einbruch der Kaufkraftsumme um 18 Prozent sehen. Im Europadurchschnitt sank die Kaufkraft im Vorjahresvergleich um ca. 800 Euro.

Die Krise schlägt sich entsprechend auch in einer stark durchgemischten Kaufkraft-Rangfolge der Länder nieder: Demnach ist Deutschland im Europavergleich 2009 / 2010 wieder unter den Top 10. Hingegen fallen Irland und Island, die stark von der Finanzmarktkrise getroffen wurden, erstmalig seit Jahren aus den Top 10. Die resultierende Zurückhaltung beim Konsum erzeugt zusätzlichen Druck in den Volkswirtschaften und im Einzelhandel.

Im europäischen Vergleich steht übrigens Deutschland bezüglich der Kaufkraft in 2009 noch relativ gut da, die Konjunkturprogramme wie die Möglichkeit, Kurzarbeit verstärkt zu nutzen, lassen für dieses Jahr die Arbeitslosenzahlen und damit die durchschnittliche Kaufkraft noch gut aussehen.

Das Ranking nach Eurowerten auf Länderebene ist aber durch die anhaltenden Währungsschwankungen weniger aussagekräftig als in den Vorjahren: Der reale Wohlstand der Einwohner ist eng gekoppelt an das lokale Preisniveau, das aber nicht Gegenstand der Kaufkraftstudie sind. Die währungsabhängigen Länderwerte sind aber dennoch wichtig für internationale Einzelhändler, die ihre Gewinnerwartungen und Absatzplanung nach Gesamtvolumina in Euro durchführen. Für Projektentwickler und Finanzierer, die innerhalb eines Landes genau planen wollen, ist aber zusätzlich der Blick auf die Unterschiede innerhalb der einzelnen Regionen eines Landes entscheidend, um das vorhandene Potenzial genau zu lokalisieren und etwa Marktanteile dazu zu gewinnen.

Fazit:
Dieser Überblick zu den Entwicklungsperspektiven des europäischen Einzelhandels macht deutlich, dass es zu kurzsichtig ist, angesichts der Krisensituation alle Aktivitäten einzustellen und die allgemeine Krisentaktik auf alle  europäischen Einzelhandelsmärkte zu übertragen. Wir stellen für die Länder – und innerhalb der Länder für die verschiedenen Standorte – sehr differenzierte Entwicklungen fest.

Daher sehen wir keinen Grund für Projektentwickler wie Finanzierer, generell schwarz zu sehen und den Kopf in den Sand zu stecken: Für Vorhaben mit stimmigen Lageparametern und Konzeptstärke sehen wir – trotz ungünstiger volkswirtschaftlicher Rahmenbedingungen – noch sehr beachtliche Markt-Besetzungs und -Abschöpfungschancen. Dies als Hinweis zu den vielen Planvorhaben für Projektentwicklungen, die derzeit auf Eis gelegt sind.

Wir meinen:
Wer mit kühlem Kopf und neutralem Expertenblick die Situation analysiert, kann gerade jetzt sehr gute und nachhaltige Entwicklungschancen – nicht zuletzt auch in den CEE-Staaten –, finden und von einem zukünftigen Aufschwung profitieren. Das A und O dabei bleibt eine fundierte Standort- und Wettbewerbsanalyse als Ausgangspunkt im Projektentwicklungsprozess. Der Zeitpunkt für Projektentwickler wie Finanzierer erscheint ideal, um die Internationalisierung strategisch voranzutreiben und sich mittelfristig einen Marktvorteil aufzubauen.

 

 

Weitere Trends und Zahlen zum Thema Wertschöpfung Handel und Immobilien stellt Olaf Petersen im Rahmen des Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen am 03. Februar beim Jahreskongress QUOVADIS_2010 in Berlin vor.

 

>> Agenda QUO VADIS 2010
>> Programmbroschüre (Download PDF)

 

Seitenanfang Seite drucken